Otthon Start helyett Wekerle Plusz: a tervezett feltételek és a várható törlesztők

Az Otthon Start helyére bejelentett Wekerle Plusz jelentősen átalakíthatja a kedvezményes lakásfinanszírozás rendszerét. A megjelent beszámolók szerint az új konstrukció elsősorban az első otthonukat megszerző fiatalokat célozná, miközben eltérő kamatot kínálna az új és a használt ingatlanokra.

A részletszabályokat rögzítő jogszabály még nem ismert, ezért a közölt feltételeket egyelőre tervként kell kezelni. Az igénylés előtt a végleges előírásokat, a banki feltételeket és a személyre szabott teljes hiteldíjmutatót is ellenőrizni kell.

Mi változna az Otthon Starthoz képest?

A Portfolio beszámolója szerint az Otthon Startot a három pillérből álló Wekerle Plusz váltaná fel. A lakásvásárlási és építési hitel mellett támogatott lakástakarék és energetikai felújítási lehetőség is része lenne az új rendszernek.

A Money.hu összefoglalója szerint a kedvezményes lakáshitelt a 18 és 41 év közötti, első otthonukat megszerző fiataloknak szánják. Ez lényeges szűkítés lehet: aki nem fér bele a tervezett életkori sávba, annak más támogatott vagy piaci finanszírozási lehetőséget kellhet keresnie.

A Portfolio beszámolója szerint új lakás vásárlásához vagy építéséhez fix 3 százalékos, használt lakáshoz pedig fix 5 százalékos kamat tartozna. A két ingatlantípus közötti különbség így nemcsak a vételárat és az állapotot, hanem a finanszírozás havi és teljes költségét is érintené.

Szigorúbb lehet az elsőlakás-vásárlói feltétel

A Bankmonitor elemzése szerint sem az igénylőnek, sem a házastársának nem lehetne legalább 50 százalékos tulajdonrésze más lakóingatlanban. Az elemzés ötéves bentlakási kötelezettségről is ír, ami a programot saját lakhatási célhoz kötné.

A tulajdoni előélet pontos megítélése ugyanakkor még nem egyértelmű. A HVG elemzése szerint nyitott kérdés, hogy csak az igényléskor meglévő tulajdont vizsgálnák-e, vagy a korábbi ingatlantulajdon is kizáró ok lehetne. Ez különösen azoknak fontos, akik öröklés, ajándékozás vagy egy régebbi résztulajdon miatt bizonytalanok a várható jogosultságukban.

Az életkori határ alkalmazásának módja sem mellékes. A végleges szabályoknak kell majd tisztázniuk, hogy az életkort a kérelem benyújtásakor, a hitelbírálatkor vagy a szerződéskötéskor vizsgálják-e, és miként kezelik az eltérő életkorú házastársakat.

Így hatna a 3 és az 5 százalékos kamat a törlesztésre

A kamatkülönbség gyakorlati hatását egy egyszerű annuitásos számítás szemlélteti. Ha valaki 40 millió forintot vesz fel 25 évre, végig fix 3 százalékos éves kamat mellett a számított havi törlesztőrészlet megközelítőleg 190 ezer forint. Ugyanekkora hitelnél és futamidőnél, 5 százalékos kamattal a havi összeg hozzávetőleg 234 ezer forint.

A két példa között körülbelül 44 ezer forint a havi eltérés. A teljes futamidő alatt a 3 százalékos változatnál nagyjából 56,9 millió, az 5 százalékosnál pedig körülbelül 70,2 millió forint lenne az összes törlesztés. Ez hozzávetőleg 13,3 millió forintos különbséget jelent.

A számítás szemléltető példa, nem banki ajánlat. Nem tartalmazza az induló és járulékos költségeket, a díjakat, a biztosításokat és az esetleges kedvezményeket, ezért a tényleges havi teher és a teljes visszafizetés eltérhet. A Világgazdaság beszámolója szintén arra hívta fel a figyelmet, hogy egy ilyen összegű és futamidejű hitelnél a két kamatszint közötti eltérés több millió forintos többletet okozhat.

Mi történhet a már megkötött Otthon Start-szerződésekkel?

A Bankmonitor elemzése szerint a már megkötött Otthon Start-szerződések változatlan feltételekkel maradhatnának érvényben. Ez alapján a konstrukció kivezetése várhatóan nem írná át automatikusan a korábban rögzített kamatot vagy a létrejött szerződés alapvető feltételeit, ezt azonban a végleges átmeneti szabályoknak kell megerősíteniük.

Más a helyzet azoknál, akik még csak ingatlant keresnek, előminősítést kértek, vagy folyamatban lévő ügyletük van. Az átállás pontos dátuma és részletes menetrendje egyelőre nem ismert, ezért nem lehet biztosan megmondani, meddig nyújtható be Otthon Start-kérelem, és mi történik a határnap előtt megkezdett, de addig le nem zárt ügyekkel.

Az időzítést ezért nem célszerű kizárólag egy még nem végleges programfeltételre alapozni. Egy lakásvásárlásnál az önerő, a jövedelem terhelhetősége, az ingatlan jogi és műszaki állapota, valamint a szerződéses határidők együtt határozzák meg, hogy biztonságosan teljesíthető-e az ügylet.

Lakástakarék és energetikai felújítás is része lehet a csomagnak

A Money.hu összefoglalója szerint a támogatott lakástakarék állami kiegészítéssel segítené az önerő összegyűjtését. A beszámoló 10–20 százalékos kiegészítést említ, ám annak sávjai, korlátai, megtakarítási ideje és felhasználási feltételei csak a részletes szabályok megjelenése után válhatnak egyértelművé.

Az Mfor.hu által ismertetett K&H-elemzés szerint a felújítási pillér családi háznál legfeljebb 15,5 millió, társasházi lakásnál legfeljebb 5,2 millió forintos korszerűsítést támogathatna. A beszámoló alapján legalább 30 százalékos energiamegtakarítást várnának el, miközben ehhez az ághoz nem kapcsolódna házassági vagy gyermekvállalási feltétel.

Ezek még nem tekinthetők végleges pályázati feltételeknek. A későbbi kiírásnak kell meghatároznia többek között az elszámolható munkákat, az energetikai igazolás módját, az önerőt és az esetleges területi korlátozásokat.

Kik járhatnak jobban, és kik kerülhetnek nehezebb helyzetbe?

A bejelentett rendszer az új lakást választó, életkori és tulajdoni szempontból jogosult vásárlóknak kínálhatná a kedvezőbb kamatot. Az energetikai felújítási pillér azoknak lehet érdekes, akik nem költöznének, hanem meglévő otthonuk energiaigényét csökkentenék.

A használt lakást keresők ezzel szemben magasabb támogatott kamattal számolhatnának, ami azonos hitelösszeg és futamidő mellett nagyobb havi terhet jelentene. Az életkori feltételt nem teljesítő vásárlók, a másik ingatlanban jelentős tulajdonrésszel rendelkezők, illetve a befektetési célú vevők a közölt tervek alapján kiszorulhatnak a kedvezményes lakásvásárlási hitelből.

A változás az ingatlanpiaci keresletet is átrendezheti. Az új lakások kedvezőbb finanszírozása vonzóbbá teheti ezt a szegmenst, míg a használt ingatlanok vevőinek nagyobb saját forrásra vagy alacsonyabb vételárra lehet szükségük. A tényleges piaci hatás ugyanakkor a program végleges kereteitől, a banki hitelbírálattól és az elérhető ingatlankínálattól függ.

Mire érdemes figyelni a döntés előtt?

A legfontosabb nyitott kérdések közé tartozik az átállás menetrendje. Nem tisztázottak továbbá az ingatlanok értékhatárai, az esetleges négyzetméterár-korlátok, a korábbi tulajdon vizsgálatának részletei és több banki jogosultsági feltétel sem.

• Érdemes külön ellenőrizni, hogy az életkor és a tulajdoni helyzet megfelel-e majd a végleges szabályoknak.
• Új és használt lakás összevetésekor nemcsak a vételárat, hanem a hitel teljes visszafizetését és az ingatlan várható fenntartási költségeit is célszerű mérlegelni.
• A banki előminősítés segíthet felmérni a vállalható hitelösszeget, de nem helyettesíti a végleges hitelbírálatot.
• Foglaló vagy más jelentős pénzügyi kötelezettség vállalása előtt indokolt lehet a szerződés és a finanszírozási határidők szakértői ellenőrzése.

A tervek iránya egy szűkebb célcsoportnak szánt, saját lakhatásra összpontosító rendszert mutat, amely az új lakásokhoz alacsonyabb, a használtakhoz magasabb támogatott kamatot társíthat. A már megkötött Otthon Start-szerződések helyzetét és a folyamatban lévő ügyek kezelését azonban csak a végleges átmeneti rendelkezések tisztázhatják.

Mivel pénzügyi döntésről van szó, a bemutatott információ nem minősül személyre szabott hiteltanácsadásnak. Kötelezettségvállalás előtt a kihirdetett szabályokat, a banki ajánlat teljes költségét és a háztartás hosszú távú fizetőképességét együtt szükséges mérlegelni.